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#1 02-02-2016 20:14:22

immoforum
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La mesure du risque des marchés résidentiels

La mesure du risque des marchés résidentiels

Cela vient du Crédit Foncier, pour qui bien sûr c'est un souci...Il est intéressant de voir l'appréciation qu'en fait un prêteur important:

http://creditfoncier.com/prix-liquidite ... -reecrire/

30.06.2015
Prix, liquidité et risques du marché résidentiel : une équation à réécrire

A mettre en exergue, signe de craintes croissantes (?):

Citer:
Seuls les biens de bonne liquidité trouvent, de nos jours, à se vendre, pourvu qu’ils ne soient pas affichés au départ à un prix prohibitif.


Reste à définir la liquidité...

Le CF constate la médiocrité des connaissances en matière de prix:

Citer:
Il en résulte que, de l’avis de la plupart des professionnels, seuls les biens de bonne liquidité trouvent de nos jours à se vendre, pourvu qu’ils ne soient pas affichés au départ à un prix prohibitif. Cette tendance lourde emporte une conséquence qui ne l’est pas moins : une extrapolation d’indices de prix à l’ensemble du parc n’est pas pertinente.

Au final, on constate que l’information immobilière disponible sur les marchés nationaux du logement cumule une quantité préoccupante de lacunes :

elle est limitée, sur la plupart des marchés, à des statistiques qui moyennent les prix d’un petit nombre de transactions ;
les monographies disponibles sur l’appréciation des tendances sont peu nombreuses, et se résument aux études des notaires et à celles du Crédit Foncier * (site internet marche-immo.com) ;
elle ne rend pas compte des fondamentaux propres à chaque ville ou agglomération ;
elle ne couvre pas les zones rurales.


* je suis content de voir que le CF s'englobe dans cette médiocrité des connaissances en matière de prix, qui est un de mes dadas. Elle est donc évidente!

Citer:
Et pourtant, le besoin d’une connaissance précise des marchés du logement existe bien pour tous les acteurs de ces marchés :

pour le particulier, qui se demande s’il fait bien d’acheter sa résidence principale, et s’il pourra la revendre facilement ;
pour le bailleur particulier ou institutionnel, qui aimerait s’assurer d’une demande locative, et d’un marché lui permettant de céder en fin de bail ;
pour la collectivité locale, qui connaît parfois insuffisamment les mécanismes de son marché local, alors qu’elle en élabore la réglementation de l’urbanisme et qu’elle agit sur son territoire dans des actions de construction de logements ;
pour les bailleurs et promoteurs publics, qui développent un parc locatif ou en accession sociale ;
pour le promoteur privé, d’une façon générale, qui se livre à une étude de concurrence locale sans pouvoir mesurer tous les fondamentaux de son marché ;
pour le financeur, enfin, qui partage le risque du client, surtout s’il se garantit par la prise d’une hypothèque ou d’un privilège sur le bien financé.


NB: il ne s'agit pas que des failles connues/notaires-INSEE.
Citer:
Dans ce dernier cas, et surtout si le banquier intervient en garantie réelle *, la mesure du risque des marchés résidentiels prend une acuité particulière.

Le prêteur ne peut déterminer son risque immobilier (à distinguer du risque personnel client) qu’en faisant réaliser une expertise du bien financé. Cela se justifie pour les opérations compliquées d’un montant important, mais ne saurait être systématisé pour des raisons évidentes de coût d’instruction.
Une fois le prêt mis en place, le suivi du dossier et l’évolution de la mesure du risque dans le temps nécessitent que l’on compare le capital restant dû avec la valeur actualisée de la garantie réelle. Sauf à faire refaire des expertises sur l’encours, ce qui paraît bien trop coûteux, les banques utilisent, généralement, la réévaluation indiciaire du prix d’achat.
En période « post-AQR », les banques européennes seront contraintes tôt ou tard à une meilleure connaissance de leurs garanties. Au-delà même des nécessités de provisionnement comptable des encours douteux, il est certain que le besoin de connaissance du risque immobilier sur les dossiers financés va s’accroître dans les années qui viennent sans que le recours à l’expertise puisse être généralisé.
Pour l’éventuel traitement contentieux du dossier, en cas d’impayé, le prêteur hypothécaire doit déterminer une stratégie de recouvrement, et décider s’il va mettre en jeu sa sûreté réelle, c’est-à-dire provoquer la vente forcée du bien apporté en garantie, ou tenter une conciliation amiable et un étalement de la créance.
Enfin, si le prêteur est spécialisé dans le financement immobilier, ou considère le développement d’équipes dédiées à ce créneau de marché, la connaissance du risque des marchés résidentiels est un préalable pour le déploiement d’un réseau commercial : selon le niveau de risque présenté a priori par chaque région ou chaque secteur, le dimensionnement des forces de vente peut être affiné et adapté au potentiel de chacun des marchés(2).


Citer:
L’inconvénient de la méthode est que les indices de prix ne reflètent que… des prix ! Sur un marché ralenti, fonctionnant, comme nous l’avons vu, sur un nombre limité de transactions par an, les prix relevés ne correspondent chaque année qu’à 2 % du parc.


:arrow: Si on parle du prix d'une voiture neuve, les prix relevés correspondent chaque année à 100 % du parc neuf.
Ce serait donc la vitesse de rotation qui aurait un rôle déterminant dans la formation des prix.
Voir ici:
viewtopic.php?p=2014780#p2014780

Mais je crois surtout qu'il y a là cette crainte pour un prêteur: les prix immo sont établis à la marge, et ne correspondent pas à la "vraie" valeur des biens...si on venait à en jeter des masses sur le marché (par des saisies sur hypo par ex.).


* = sur garantie hypo et non caution.

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